Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

55 0

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Аналитики, рассуждая о траекториях кризиса, нередко для наглядности используют латинские литеры: V, U, W или L. Самый простой вариант – V: быстро упали, быстро отскочили. На рынке загородного жилья, похоже, мы имеем дело с версией L. Спад налицо, и причин для возвращения спроса на прежний уровень не видно

Рекордный спрос на объекты в коттеджных поселках Петербургского региона (участки, дома, секции в таунхаусах) был зафиксирован в 2013 г. – 7500 сделок (по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость»). Дальше дело пошло на спад: в 2014 г. – 7280 продаж, в 2015-м – 5880, в 2016-м случился антирекорд: всего 4600 продаж. По итогам 2017 г. ситуация немного выправилась: 5300 сделок. За I квартал 2018 г. загородные девелоперы реализовали 1200 объектов. Текущее предложение – от 22 000 до 25 000 лотов, на этом уровне, плюс-минус тысяча-две, оно держится с 2011 г.

Антикризисный вариант

82% проданного – это участки без подряда, как раз антикризисный вариант: и бюджет сделки, как правило, не превышает 1,5 млн руб., и дальнейшие затраты можно растянуть на годы, если доходы не позволяют строиться сразу. «Преобладание в продажах участков без подряда превращает коттеджные поселки в шанхай и приводит к демпингу, к замедлению продаж участков с подрядом в поселках более высокого уровня, – отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель правления «1-й Академии недвижимости». – Однако это реальность, хотя и неприятная. И рынок, скорее всего, пока будет расти именно за счет этого сегмента, как наиболее востребованного».

Реализация в других категориях объектов более чем скромная: застройщики за три месяца продали 68 готовых домов и участков с подрядом, а также 140 секций. И это не только петербургская история – московские аналитики говорят об устойчивом спаде продаж начиная с 2008 г. По данным «Инком-недвижимости», за последние пять лет спрос на загородные объекты снизился на 28%.

Сергей Балуев, директор по продажам компании «Факт. Коттеджные поселки», отмечает рост интереса к ипотеке: в I квартале, по внутренней статистике фирмы, количество сделок с кредитованием увеличилось в 3 раза. Это важный, но ограниченный ресурс: банки готовы давать ипотечные кредиты даже под 9,5%, но лишь на готовые домовладения со статусом ИЖС. А потребительские кредиты делают загородный дом слишком дорогим.

Сейчас в Петербургском регионе на загородном рынке продают дома и участки в 316 коттеджных поселках плюс 40 очередей в уже готовых проектах. По таунхаусам выбор скромнее: 34 проекта и семь дополнительных очередей. Всего в продаже 19 100 участков и домов, 2100 секций в таунхаусах. Почти 95% предложения – участки без подряда.

Расслоение рынка

Активные продажи идут в 25–30% поселков. Остальные выживают или даже приостанавливают продажи. По мнению Дмитрия Майорова, гендиректора фирмы «Русь: новые территории», расслоение рынка – свершившийся факт: «Есть группа фирм, продающих «нарезку». Доходы мизерные, но и затрат почти никаких. Вторая группа: подведено электричество и дороги, выполнено ограждение; чтобы оправдать затраты, надо вкладываться в рекламу, в продажи, содержать офис. Нужны обороты – хотя бы от 50 млн руб. в год. Значительная часть таких компаний балансирует на грани выживания. Третья группа – самая малочисленная. В нее входят фирмы, которым на продажах удается отбивать не только текущие расходы, но и вложения в инженерию и обустройство».

Еще одна важная тенденция: снижение интереса к таунхаусам и сокращение предложения. Впрочем, есть вполне успешные проекты (например, комплекс «Небо» в Токсове или «Новые кварталы Петергофа»). Есть и амбициозные дебюты – масштабный «Прибрежный квартал» в пос. Лисий Нос, на 294 секции. Но в целом объем предложения в этом сегменте сократился за год на 9,1%. «Таунхаусы в нашем регионе не прижились, – категоричен Артем Чесноков, девелопер проекта «Сувантоярви». – Либо это дешево, некачественно и в плохом месте, либо это дорого – и тогда в таком формате нет особого смысла: можно построить неплохой дом за те же деньги».

Участники рынка отмечают, что таунхаусам крайне вредит неопределенность их правового статуса. Сейчас-то вроде понятно: блокированные дома можно строить только в черте населенных пунктов и на участках, предназначенных именно для таких построек. Но десятки проектов были начаты на сельхозке или на участках ИЖС, и сейчас покупатели таких объектов нередко сталкиваются с проблемами при регистрации собственности, при оформлении участков. Эта информация немедленно распространяется по рынку, не добавляя таунхаусам популярности. Девелопер «Прибрежного квартала» несколько лет судился с чиновниками и в итоге оказался перед необходимостью получать отдельно разрешение для каждой из 294 секций.

Правовые риски

Но правовые риски вредят и рынку в целом. С 2019 г. вступает в силу новый закон о садоводах. Как он будет применяться – пока совершенно не ясно. Вроде бы дач больше не будет. В апреле в Ломоносовском районе сотни дачных участков на публичной кадастровой карте превратились в садоводческие. С чего, почему – не известно. Собственников не предупредили. После обращения в Росреестр (по двум конкретным участкам) дачи вернули на место, сославшись на ошибку. Но – без каких-либо объяснений, с чего это вдруг произошло. Балуев не видит здесь криминала: «Ситуация с изменением статуса земель весьма странная и интересная. Не думаю, что она может повлечь какие-то серьезные последствия. Возможно, причина в том, что само понятие «дачное строительство» упраздняется. Хотя без уведомления собственников делать это неправильно».

Минстрой предложил механизм признания загородных построек жилыми домами (через межведомственную комиссию). Но практики опять-таки нет.

Дамокловым мечом висит над загородным рынком запрет использовать сельскохозяйственные участки в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с сельхозпроизводством (Земельный кодекс, ст. 78, п. 4). По факту этот запрет пока не применяется – но кто знает, что будет завтра.

В конце мая назначено судебное заседание по пос. «Графская Славянка» (Гатчинский р-н). «Газпром» внес магистрали в кадастр – и часть домов поселка оказалась в охранной зоне газопровода. Монополист настаивает на сносе.

Нет ясности с налогами: то ли только основной дом обложат, то ли все капитальные постройки на участке; ФНС пугает граждан обследованиями с беспилотников и штрафами за неучтенную недвижимость; МЭР, наоборот, успокаивает: нет объекта в кадастре – нет и налога. В таком густом нормативном тумане даже те, кто и собирался приобрести дачу, предпочитают подождать, пока не прояснится.

Так что сложившуюся на загородном рынке ситуацию уместнее считать не кризисом, а вот такой новой реальностью. Девелоперам и покупателям надо как-то приспосабливаться и учиться в ней жить – с минимальными рисками.

Как выглядят московские коттеджи стоимостью более миллиарда рублей

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Международный брокер недвижимости – компания Savills составила рейтинг самых дорогих жилых домов (коттедж / таунхаус), выставленных на продажу в старых границах Москвы. Общая стоимость топ-10 домов составляет 6,4 млрд руб. На фото – вид на элитный ЖК «Остров фантазий» в Крылатском

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Самый дорогой жилой дом выставлен на продажу в «Поселке художников» на Соколе (на фото). Коттедж под ключ (609 кв.м) оценен в 1,015 млрд руб. Столь высокая цена дома во многом объясняется наличием собственного земельного участка в 10 соток, что на рынке недвижимости Москвы редкость. При этом на участке выполнены ландшафтные работы, поясняет директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Дом, выполненный по авторскому проекту в стиле hi-tech, получил название «Куб». Он стал победителем многочисленных архитектурных конкурсов и выставок

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Большинство самых дорогих домов находятся в трех локациях Москвы – в «Поселке художников», в Крылатском и в Серебряном Бору. На втором месте рейтинга – резиденция за 950 млн руб. (1370 кв. м) в Серебряном Бору на берегу Москвы-реки (на фото). Дом построен с использованием мрамора и клинкера. Он находится на территории ЖК «Берег столицы», к услугам жителей которого собственная набережная, закрытая стоянка для яхт, пляж. «Серебряный Бор – локация самая дорогая. В закрытой базе есть предложения выше 1 млрд руб.», – говорит директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Из топ-10 рейтинга четыре объекта продаются в «Поселке художников», где живут многие известные личности. «Сегодня поселок имеет два охранных свидетельства – как природный комплекс и как объект культурно-исторического наследия», – говорит Резниченко. Еще один коттедж в этом камерном месте продается за 867,4 млн руб. Дом (750 кв. м) меблирован и полностью готов к проживанию. На фото гостиная дома

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Желающим поселиться в ЖК под названием «Остров фантазий» также придется раскошелиться. За небольшой двухэтажный коттедж в 350 кв. м и участок в 18 соток на искусственно созданном острове покупателю придется заплатить 620 млн руб. На фото гостиная коттеджа

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Еще один объект на «Острове фантазий» – двухэтажный дом (400 кв. м) продается за 612,4 млн руб. «Джентльменский набор» всех элитных построек – богатая мебелировка, камины, собственные террасы, небольшие участки земли, бассейн или сауны. В качестве бонуса идет близость к «закрытому для чужих» водоему, где есть пляж и стоянка для яхт или лодок и живописная территория, которая, конечно, огорожена и охраняется

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

И снова дом на «Острове фантазий» – трехэтажный монолитный коттедж (500 кв. м) выставлен на продажу за 563,7 млн руб. Собственник отмечает, что дом меблирован от Fendi и на всех этажах есть действующие газовые камины

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Монолитный двухэтажный особняк (538 кв. м) в «Поселке художников» с дизайнерским ремонтом в стиле модерн обойдется покупателю в 507,4 млн руб. На фото – одна из пяти комнат дома

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Последние места рейтинга занимают два дома в коттеджном поселке Екатериновка (тоже в Крылатском). Несмотря на то что объекты в десятке дешевле остальных, по площади они одни из самых крупных. На фото: дом площадью 1100 кв. м выставлен на продажу за 450 млн руб. Помимо традиционного богатого внутреннего убранства и престижного месторасположения покупателям домов в Екатериновке обещаны «военизированная охрана и видеонаблюдение по периметру»

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Еще один особняк в Екатериновке (960 кв. м) продается за 445 млн руб. Несмотря на то что миллиардные коттеджи в пределах МКАД – «товар штучный», спроса на них все равно нет. Дома могут искать своих новых хозяев годами. «Например, в 2017 г. в поселке Екатериновка мы зафиксировали три сделки. Все они в бюджете $3-4 млн. Из трех домов два в продаже были больше 4 лет, а один – 2,5 года», – рассказывает Колосницын. По его словам, срок экспозиции таких объектов может составлять и пять, и десять лет. «Но бывают счастливые исключения», – говорит эксперт

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Замыкает десятку рейтинга коттедж в «Поселке художников» (640 кв. м). Трехэтажный дом с участком в 17 соток продается за 400 млн руб. «Все дома в поселке имеют свои земельные участки, которые утопают в зелени (высажены определенные породы деревьев). Также на ценообразование домов накладывает отпечаток история – здесь была реализована концепция «города-сада», популярная в начале ХХ в.», – говорит Андрей Хитров, директор по маркетингу компании Welhome. Несколько домов возводилось по образцу русских построек XVII-XVIII вв. Всего было постоено 114 домов

Петербуржцы не хотят покупать готовые дома за городом

Источник: news-ria.ru

Комментариев нет

Отставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

четыре + восемнадцать =